La situación de vulnerabilidad e indefensión de un hombre fue considerada clave durante un proceso en el cual el contrato de compraventa de un inmueble en Tafí Viejo fue declarado nulo en un juicio. El propietario inicial de la vivienda denunció que tanto una persona de confianza (que contaba con un poder especial para venderlo) como el comprador se aprovecharon de su condición de vulnerabilidad para realizar la transacción a un precio muy por debajo del valor de mercado.
La decisión fue tomada por el titular del Juzgado en lo Civil y Comercial Común de la Xª Nominación de la Capital, Santiago José Peral, quien acreditó que los codemandados “explotaron” el problema de adicciones que sufría el hombre para efectuar la operación “a un precio vil”: según las pericias, poco más del 14% de su real valor.
La compra cuestionada fue realizada en mayo de 2021, fecha en la que el demandado (amigo de la familia del propietario) vendió la propiedad (una vivienda en construcción con casi un 75% de avance de la obra, ubicada en un barrio privado de Tafí Viejo) por la suma de $ 1 millón, es decir, según el cálculo realizado por el magistrado, poco más de U$S 6.300, si se tiene en cuenta el valor de la divisa norteamericana en esa fecha. Sin embargo, según la tasación realizada en el expediente por una perito, el valor de mercado de dicho inmueble debería haber alcanzado aproximadamente los $ 6,8 millones (es decir, unos U$S 43.000). “El precio invocado por los demandados es evidentemente exiguo para un inmueble de ese tipo si se toma la cotización del dólar estadounidense”, argumentó el magistrado.
El denunciante relató que comenzó a construir la vivienda junto a su entonces esposa en 2014, a partir de créditos del Procrear. En 2019, tras el divorcio, su adicción a la marihuana, cocaína y antidepresivos se agudizó, lo que le provocó problemas familiares, económicos y de salud. Ante esa situación, ambos decidieron vender la casa, para lo cual le otorgaron el poder de venta a un conocido, que en ese mismo acto compró un 50% correspondiente a la mujer. Pero en junio de 2021, el propietario, luego de exigirle a quien tenía el poder, mediante una carta documento, que informe si había realizado alguna operación comercial con el inmueble, se enteró de que la casa había sido vendida.
Si bien el vendedor contaba con un poder especial de venta (el cual le daba amplias facultades para vender la casa, suscribir la escritura y firmar boletos de compraventa), el dueño consideró que el precio pagado era muy bajo y que la operación había sido llevada adelante con mala fe. Por eso, inició la demanda solicitando que se aplicara la figura de “nulidad por lesión” para dejar sin efecto la operación. La nulidad por lesión es un instituto normado en el artículo 332 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), que establece que puede demandarse la nulidad o la modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes, “explotando la necesidad, debilidad síquica o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de ellos una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación”.
En sus fundamentos, Peral explicó debía evaluar elementos subjetivos y objetivos. “En el extremo subjetivo concurren dos dimensiones: una conducta activa orientada a explotar una persona a otra; y otra representada por el estado de necesidad, debilidad psíquica o inexperiencia. El elemento objetivo se caracteriza por la obtención de una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación”, detalló. Para llevar a cabo esa evaluación se basó en dos pruebas periciales: la tasación del inmueble y la pericial psicológica.
La arquitecta encargada de realizar la tasación calculó, en abril de este año, que el terreno puede cotizarse en casi $ 18 millones (aproximadamente U$S 17.000) y la construcción, en unos $ 27 millones (es decir, alrededor de U$S 26.000). A partir de esa operación, indicó que en mayo de 2021 la propiedad habría estado valuada en U$S 43.000 (unos $6,8 millones): casi seis veces más de lo que se había pagado. A partir de esos datos el juez consideró que estaba probada una ventaja patrimonial desproporcionada e injustificada: “este es un valor que resulta claramente ínfimo para un terreno de 603 m² ubicado en un barrio privado con una vivienda en construcción con más del 70% de avance”.
Los codemandados impugnaron la prueba, pero el juez rechazó el planteo: “la única explicación dada por los demandados con relación a tan exiguo precio es que el barrio privado donde estaba ubicado el inmueble tenía problemas de servicios (agua) e inseguridad; y que el terreno contaba con un desnivel importante. Estas afirmaciones no fueron abonadas con ningún tipo de prueba y de hecho la perito negó que el desnivel del terreno sea importante”.
Según Peral, los resultados arrojados por la tasación le permitieron “presumir que existió una explotación por parte de los demandados”. Por último, mediante el informe psicológico y declaraciones de testigos (entre los que se encontraba un médico especialista en consumos problemáticos que trató al actor), el magistrado constató que la problemática del denunciante con el consumo de drogas lo habían convertido en una persona vulnerable y proclive a ser víctima de un aprovechamiento indebido a manos de una persona de confianza. “Los problemas de adicciones fueron ampliamente ratificados por el informe de la perito psicóloga, quien dio cuenta que este problema de adicciones del actor significa una limitación para realizar actividades comerciales y que lo pone en una situación de vulnerabilidad para el aprovechamiento”, indicó.
De esta forma, la sentencia declaró la nulidad por lesión del contrato de compraventa respecto del 50% del inmueble propiedad del actor. /La Gaceta