Los sacudones que viene registrando el mercado financiero tienen efecto en muchos de los segmentos económicos, pero ahora se comienzan a sentir en un sector que al menos hasta hoy viene mostrando buenos números. El efecto de las constantes subas del dólar y el fuerte incremento de las tasas llegó también al segmento de los créditos hipotecarios que, por el momento, y según los registros oficiales, reflejan un mercado en positivo.
Esa, sin embargo, no es la foto actual. Según los especialistas y las entidades financieras consultadas por Clarín, hoy el nivel de préstamos hipotecarios –el mercado opera en forma exclusiva con los que funcionan bajo la modalidad UVA- viene en baja.
El último relevamiento de Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, que se difunde hoy, muestra una buena participación de las hipotecas en el total de operaciones, pero esa foto va quedando desactualizada.
Ese escenario, dicen los especialistas, es el de «hace al menos 60 días”, ya que se trata de trámites que se habían arrancado en aquel entonces, con otras condiciones. La suba de tasas que vino después hizo estragos en el crédito hipotecario. A comienzos de año siete de cada tres operaciones inmobiliarias que se concretaban tenían a los préstamos como motor, aunque hasta hace pocos meses la ecuación daba un 50% para los UVA y un 50% para las operaciones sin esa herramienta. Hoy, esta segunda variable ya llega al menos a un 80%.
En las cuentas oficiales, este estancamiento se verá recién cerca de fin de año, cuando se comenzará a reflejar la situación actual.
Hoy hay bancos que cobran tasas de hasta el 17% anual más UVA, cuando previo a los sacudones financieros rondaban entre el 8% y el 10%, y en mayo de 2024, cuando se retomó el sistema UVA, rondaban entre el 3,5% y el 5,5%, siempre con el agregado del índice UVA y dependiendo de cada banco.
Esta situación, incluso, llevó a algunas entidades a tomar medidas extremas. Ya hay varios que pusieron los hipotecarios en el freezer, a la espera de un panorama algo menos convulsionado; es decir, hoy no tienen habilitadas esas líneas. “Los créditos que hoy se están otorgando tienen que ver con carpetas que están dando vueltas hace entre 40 y 60 días, cuando había otras condiciones. Nosotros decidimos suspender todo hasta que se aclare el panorama. En esta situación es inviable”, sostuvieron en uno de los bancos de primera línea.
Ese escenario inviable también lo ven en otra de las entidades financieras. En este caso no se suspendieron los hipotecarios, aunque de hecho es algo que termina ocurriendo. Aumentaron el scoring –los requisitos para clasificar para un préstamo- y cobran tasas de hasta 17% anual, en ambos casos condiciones que dejan afuera a mucha gente que hoy intenta llegar a ser propietario, ya sea porque no son aprobados como tomadores del préstamo o porque el monto al que pueden acceder no les alcanza para comprar la vivienda.
“Nosotros tenemos activas nuestras líneas pero hoy el movimiento que estamos teniendo es realmente bajo. Sí hay consultas, pero concreciones pocas. El gran problema es que hoy el nivel salarial de la gente no está acorde ni a los requisitos ni al costo de estos préstamos”, apuntaron desde otra entidad.
Federico González Rouco, economista especializado en el mercado hipotecario, ilustra el panorama. “En el mejor caso estamos en un estancamiento. Octubre será un buen mes debido al arrastre que trae el mercado, pero ya noviembre y diciembre no tendrán ese impulso. Allí sí se verá el freno que hoy ya es palpable», dijo.
Además, resaltó que «el Banco Nación es hoy quien sostiene al mercado, con una tasa baja (cercana al 4,5%) y operando la mitad de los créditos que otorga el mercado. Si el resto de los bancos se corre, nos quedaremos con un mercado que solo ofrecerá esa mitad. Creo que vamos por ese camino de acá a fin de año”.
Otro fenómeno es el que se da entre quienes intentan cerrar una operación. En el mercado reconocen que «hay mucha gente corriendo para cerrar su escritura esta semana», y esta particularidad tiene que ver con el temor a que un eventual mal resultado electoral para el Gobierno ponga a correr al dólar. Si se diera esa situación, todos los costos en dólares que implican este tipo de operaciones también se dispararán.
Esta eventual suba del dólar, además, cambiaría la ecuación y terminaría por poner un freno que se haría muy notorio en cuanto a la evolución de los créditos otorgados, ya que un alza de precios de las propiedades alejaría todavía más a los potenciales candidatos a comprar una vivienda, que precisarían una ayuda mayor por parte de los bancos.
Si bien motorizaron al sector, en esta segunda etapa los hipotecarios UVA llegaron a representar en su mejor momento a algo más de dos de cada 10 operaciones, contra las 3,5 en su mejor momento, durante el Gobierno de Mauricio Macri.
Fuente: Clarín